Cuando buscamos financiación para comprar una vivienda, conceptos como TAE y TIN aparecen constantemente en las ofertas hipotecarias. Aunque pueden parecer términos complejos, entenderlos es clave para comparar hipotecas de forma informada. En este artículo te explicamos de forma sencilla pero rigurosa qué significan, cuáles son sus diferencias y por qué debes fijarte en ambos al contratar tu préstamo hipotecario.
Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje fijo que la entidad financiera aplica sobre el capital prestado. Es el «precio» que se paga por el dinero prestado, sin tener en cuenta comisiones ni otros gastos asociados. Se expresa en forma anual, aunque las cuotas hipotecarias suelen ser mensuales.
Para calcular el TIN se toma como base el capital pendiente y se aplica el tipo acordado anualmente. Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 150.000€ con un TIN del 3% a 25 años, el banco aplicará un 3% anual sobre el capital pendiente, lo que supone unos intereses de 4.500€ el primer año, repartidos en 12 cuotas mensuales. Este tipo no refleja el coste real total del préstamo, ya que no incluye comisiones ni otros gastos.
Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)
La TAE es un indicador más completo que el TIN, ya que incluye no solo el tipo de interés nominal, sino también comisiones, gastos y la frecuencia de los pagos. Por tanto, la TAE refleja el coste efectivo de la hipoteca en un año. Su cálculo tiene en cuenta el capital prestado, el tipo nominal, las comisiones, los gastos recurrentes (como seguros obligatorios), y la periodicidad de los pagos. Por ejemplo, si una hipoteca tiene un TIN del 3%, una comisión de apertura del 0,5% y seguros obligatorios, todos estos factores se incorporan en el cálculo de la TAE, que podría situarse en torno al 3,8%.
Según el Banco de España, la TAE permite comparar distintas ofertas de forma homogénea, ya que está regulada y todas las entidades deben calcularla siguiendo la misma fórmula. Esta obligación está recogida en el artículo 8 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
Diferencias clave entre TIN y TAE
- Contenido:
– El TIN solo incluye el interés pactado.
– La TAE incluye el TIN, comisiones, gastos y la periodicidad de pagos. - Función:
– El TIN sirve para calcular los intereses de cada cuota.
– La TAE sirve para conocer el coste total. - Obligatoriedad:
– La publicación de la TAE es obligatoria en la información precontractual según la normativa vigente (Ley 5/2019). - Transparencia:
– La TAE da una imagen más real del préstamo, por lo que es fundamental prestar atención a ella.
Ejemplo práctico: hipoteca tipo
Supongamos que contratamos una hipoteca fija de 120.000€ a 25 años:
- TIN: 2,75%
- Comisión de apertura: 0,5% (600€)
- Seguro de hogar obligatorio: 200€/año
- TAE: 3,21%
Aunque el TIN es atractivo, al considerar comisiones y gastos adicionales, la TAE aumenta significativamente, mostrando el coste real de la hipoteca.
Por qué es importante conocer ambos indicadores
Al analizar una hipoteca, muchas personas se fijan solo en el TIN, ya que es el dato que muchas entidades destacan en su publicidad para atraer clientes. Sin embargo, esta estrategia puede inducir a error si no se considera la TAE, que refleja el coste real del préstamo. La TAE te da una visión global y honesta del coste que asumirás. Especialmente si comparas diferentes opciones como hipoteca fija, hipoteca variable o hipoteca mixta, debes revisar cuidadosamente ambas tasas.
Conclusión
Entender la diferencia entre TIN y TAE es esencial para contratar la hipoteca que mejor se adapta a tus necesidades. La TAE te proporciona una herramienta fiable para comparar ofertas y evitar sorpresas futuras. Si estás valorando contratar una hipoteca, en Nexinver te ayudamos a analizar todas las variables y encontrar la opción más favorable para ti. Contacta con nosotros aquí para recibir asesoramiento personalizado.
